Od jednoho bytu k pěti domkům: jak malí investoři zvyšují čistý výnos na dvojnásobek

Malí realitní investoři dnes často narážejí na limity pražského trhu. Ceny bytů jsou vysoko, nájemné neroste stejným tempem a čistý výnos po všech nákladech se u standardního 2+kk v širším centru Prahy pohybuje kolem 2–3 % p.a. Pokud ale stejných 10 milionů korun přesměrujete do modulárního nájemního bydlení za Prahou, vychází čísla výrazně lépe.

Proč domky dávají smysl?

Za cenu jednoho bytu v Karlíně pořídíte 4 menší nájemní jednotky na vlastním pozemku – nebo 5 jednotek na dlouhodobě pronajatém pozemku. Každá jednotka cílí na samostatnou poptávku (single/pár), takže diverzifikujete výpadky příjmů. Součet nájmů 4–5 jednotek pak tvoří robustní cashflow a zároveň držíte nízké pořizovací náklady na kus.

Modelové srovnání (před financováním):

Byt Karlín (10 mil. Kč, nájem 30–35 tis./měs.) – hrubý výnos 3,6–4,2 % p.a., čistý ~2,4–3,0 % p.a. po 5 % vacanci, 10 % správě a běžných poplatcích.
4 domky na vlastním pozemku – hrubý 9,6–12 % p.a.; čistý ~7,6–9,8 % p.a. (po stejné vacanci, správě a realistické údržbě).
5 domků na pronajatém pozemku – hrubý 12–15 % p.a.; čistý ~8,2–10,6 % p.a. (včetně nájemného za pozemek).

Kde vzniká rozdíl?

Modulární jednotky mají nižší pořizovací cenu na pronajímatelnou „dveřní jednotku“, a tudíž vyšší poměr nájemného k investici. Vyšší obsazenost zajišťuje širší cílová skupina (startující profese, páry, lidé mezi etapami života). A když správu přenecháte profesionálům, čisté výnosy získáváte s minimálním úsilím.

Full-service model od KODU.cz

Stejně jako u „bezstarostného nájmu“: vyberete strategii (vlastní vs. pronajatý pozemek, velikost a počet jednotek) – a KODU zařídí zbytek. Pozemek, financování, povolení, výrobu a osazení domků, připojení, nájemní smlouvy i běžnou správu. Vám chodí čistý výnos a pravidelné reporty.

A co financování?

Pokud část investice pokryje úvěr, může se díky „finanční páce“ zvednout výnos z vlastních vložených prostředků. Pomůžeme vám spočítat různé varianty s hypotékou nebo úvěrem – včetně citlivosti na úrokové sazby a obsazenost domků.