Povinnost zpracování energetického průkazu při pronájmu nebo prodeji bytu, bytového a rodinného domu

Dne 1. ledna 2013 nabyla účinnosti novela zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů, provedená zákonem č. 318/2012 Sb. Touto novelou byla do právního řádu České republiky převzata druhá evropská energetická směrnice o energetické náročnosti budov. Povinnost zpracování průkazu energetické náročnosti budov (PENB) znají stavebníci nových budov a vlastníci stávajících budov (při tzv. větší změně dokončené budovy s podlahovou plochou větší než 1 000m2, větší změna se týká více jak 25 % celkové plochy obálky budovy) již od roku 2009.

Uvedená novela rozšiřuje a upřesňuje požadavky na energetickou náročnost budov při nové výstavbě, při stavebních úpravách a udržovacích pracích (pokud výměna prvků obálky nebo technického zařízení budovy může ovlivnit její energetickou náročnost) stávajících budov. Tyto požadavky najdeme v novém znění § 7 zákona. Výjimky zůstávají zachovány pro stavby pro rodinnou rekreaci, pro budovy s energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2, pro budovy chráněné podle zákona o státní památkové péči, pro budovy užívané pro náboženské účely.

Nové požadavky na dokladování energetickou náročnosti budov stanoví § 7a zákona o hospodaření energií. Majitelé bytových domů, bytů a některých dalších budov musí zajistit zpracování PENB ve stanovených případech, aniž by docházelo k jakýmkoliv stavebním zásahům do budovy.

Při pronájmu bytu je vlastník bytu (neboli samostatné jednotky v bytovém domě) povinen od 1. ledna 2016 předložit budoucímu nájemci jednotky průkaz energetické náročnosti budovy před uzavřením smlouvy týkající se nájmu bytu, a nejpozději při podpisu nájemní smlouvy předat nájemci průkaz nebo jeho ověřenou kopii. Ke stejnému datu, tj. k 1. lednu 2016, vzniká vlastníkovi bytu povinnost uvést ukazatele energetické náročnosti bytového domu převzaté z PENB v informačních a reklamních materiálech, v nichž je nabízen pronájem bytu.

Při prodeji bytu platí od 1. 1. 2013 povinnost vlastníka předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému kupujícímu před uzavřením kupní smlouvy a předat průkaz kupujícímu nejpozději při podpisu smlouvy o prodeji. Od 1. 1. 2013 je také vlastník bytu povinen uvádět ukazatele energetické náročnosti podle PENB v informačních a reklamních materiálech, v nichž je nabízen prodej bytu.

Požadavky zákona o hospodaření energií se nevztahují na vlastníky družstevních bytů. Prodej družstevního bytu je právně převodem uživatelských práv k bytové jednotce a pronájem družstevního bytu je právně podnájmem bytu.

Průkaz energetické náročnosti budovy se nezpracovává pro ucelenou část této budovy ani pro jednotlivé byty; ale vždy pouze pro celou budovu/bytový dům. Průkaz zpracovaný pro celou budovu je současně průkazem pro jednotlivé byty. Při prodeji nebo pronájmu bytu požádá jeho vlastník o předání PENB společenství vlastníků jednotek. Pokud vlastníkovi bytu nebude na písemné vyžádání průkaz předán, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušný byt za uplynulé 3 roky. Toto vyúčtování, které nahradí PENB, předloží, resp. předá kupujícímu (nájemci).

Při pronájmu nebo prodeji rodinného domu či jeho ucelené části platí obdobné povinnosti pro vlastníka RD od 1. 1. 2013. To znamená, že vlastník RD je povinen předložit kupujícímu, resp. nájemci PENB před uzavřením smlouvy o prodeji nebo pronájmu a předat průkaz nejpozději při podpisu smlouvy a je povinen uvádět ukazatele energetické náročnosti podle PENB v informačních a reklamních materiálech, v nichž je nabízen prodej nebo pronájem rodinného domu.

Obdobné povinnosti platí při pronájmu nebo prodeji jiných budov a jejich částí. Výjimky připouští § 7a zákona o hospodaření energií pro stavby pro rodinnou rekreaci, pro budovy s energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2. U těchto ustanovení nepřipouští zákon výjimku pro budovy chráněné podle zákona o státní památkové péči.

Bez ohledu na to, zda bude prováděna větší nebo jiná změna dokončené stavby bytového domu, či jeho údržba, zda dojde k prodeji bytového domu nebo pronájmu domu nebo bytů, jsou vlastníci bytových domů nebo společenství vlastníků jednotek povinni zajistit zpracování průkazu pro užívané bytové domy v závislosti na jejich velikosti v následujících termínech:

1. bytové domy s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1 500 m2 do 1. ledna 2015,
2. bytové domy s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1 000 m2 do 1. ledna 2017,
3. bytové domy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 1 000 m2 do 1. ledna 2019.

Tato povinnost neplatí, pokud byl pro bytový dům v minulosti zpracován PENB a není starší deseti let. Netýká se rodinných domů; pro ně je třeba zajistit PENB pouze v případě provádění větší změny dokončené budovy (rodinného domu). Vlastníci bytových domů a společenství vlastníků jednotek jsou dále povinni vybavit nejpozději do 1. 1. 2015 vnitřní tepelná zařízení domů účinnými přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem k zákonu o hospodaření energií. Konečný uživatel (majitel nebo nájemník bytu) je povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů.

Vysvětlení některých používaných termínů

Změnou dokončené budovy rozumí stavební zákon nástavby, které stavbu zvyšují, přístavby, které stavbu rozšiřují a stavební úpravy, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby: Za stavební úpravu se vždy považuje zateplení pláště stavby.

Větší změnou dokončené budovy rozumí zákon o hospodaření energií změnu dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy.

Obálkou budovy rozumí zákon o hospodaření energií soubor všech teplosměnných konstrukcí na systémové hranici celé budovy nebo zóny, které jsou vystaveny přilehlému prostředí, jež tvoří venkovní vzduch, přilehlá zemina, vnitřní vzduch v přilehlém nevytápěném prostoru, sousední nevytápěné budově nebo sousední zóně budovy vytápěné na nižší vnitřní návrhovou teplotu.

Celkovou energeticky vztažnou plochou rozumí zákon o hospodaření energií vnější půdorysná plocha všech prostorů s upravovaným vnitřním prostředím v celé budově, vymezená vnějšími povrchy konstrukcí obálky budovy.

Průkaz energetické náročnosti budovy je dokument, který obsahuje stanovené informace o energetické náročnosti budovy nebo ucelené části budovy, podrobně specifikované ve vyhlášce o energetické náročnosti budov. Průkaz může zpracovat jen energetický specialista, tj. fyzická osoba, která je držitelem oprávnění uděleného ministerstvem průmyslu a obchodu; toto ministerstvo vede seznam energetických specialistů (http://www.mpo-enex.cz/experti/). Průkazy platí 10 let; to se týká i průkazů vystavených před datem účinnosti novely zákona o hospodaření energií, tj. před 1. lednem 2013.

Ucelenou částí budovy je podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena.

Technický systém budovy je zařízení určené k vytápění, chlazení, větrání, úpravě vlhkosti vzduchu, přípravě teplé vody, osvětlení budovy nebo její ucelené části nebo pro kombinaci těchto účelů.

Jednotkou rozumí zákon 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu podle tohoto zákona.

(Autor: Marie Báčová, odborná poradkyně předsedy ČKAIT, mbacova@ckait.cz)