Share
Vlastnictví či vlastnické právo je přímé a výlučné právní panství určité individuálně určené osoby (vlastníka) nad konkrétní věcí. V dnešní době rozlišujeme tři základní kategorie vlastnictví nemovitostí. Zmiňované tři kategorie se zpravidla označují jako tzv. přímo vlastněné, družstevní a nájemní (mnohdy je používán nepřesný výraz „v osobním vlastnictví“). Z hlediska jejich užívání a nakládání s nimi, má každá z těchto kategorií rozdílný právní režim.
Zákon o vlastnictví bytů business.center.cz
Přímé vlastnictví
Převládající formou vlastnictví je přímé vlastnictví (rodinného domu, bytové jednotky, apod.). Častěji se však setkáváme s označením osobní vlastnictví. Toto označení je nepřesné a právnicky zastaralé. Převládá z dob socialismu kdy platil československý občanský zákoník, který rozlišoval dvě kategorie vlastnictví: socialistické společenské vlastnictví a vlastnictví osobní. Od 1.ledna 1992 se užívá pouze jediný termín „vlastnictví“. Budeme li mluvit o bytech v přímém vlastnictví, které patří konkrétní osobě nebo osobám, a tím se odlišují od tzv. bytů družstevních (bytů ve vlastnictví bytových družstev, kde členové družstva jsou nájemníci nikoli majitelé bytu), podobně jako od bytů nájemních (bytů státních či obecních, nebo bytů s majitelem, kde uživatelé bytu mají byt v nájmu). V praxi to znamená, že právní povaha tzv. bytů v přímém vlastnictví je obdobná jako u pozemků nebo domů. Každá takováto jednotka musí být zapsána v katastru nemovitostí a může být volně převáděna vlastníkem nebo s ní může být jinak nakládáno, jako je tomu u jiných nemovitostí.
Družstevní vlastnictví
Majitelem (vlastníkem) bytů v družstevním vlastnictví je bytové družstvo. Členové tohoto družstva mohou na základě stanov družstva pronajímat byty v jejich držení. Tento druh bydlení má v Čechách dlouhou tradici, opět z dob socialismu. Důležité je vědět, že členové nejsou vlastníky bytů. Členové družstva mají však natolik exkluzivní právo nakládání s příslušným bytem, že se blíží přímému vlastnictví. Navíc mají vlastníci členského podílu družstva (jinak řečeno členové družstva) možnost díky svému členství ovlivňovat fungování tohoto družstva. Proto je jejich právní i faktický vliv na nakládání s bytem vyšší, než je tomu u nájemního vlastnictví.
Nájemní vlastnictví
V případě, že uživatel bytu není vlastníkem ani členem bytového družstva v domě kde byt užívá, jedná se o byt nájemní. Nájemním bytem může být buď byt státní, obecní nebo jím může být soukromý vlastník (tedy fyzická nebo právnická osoba). Uživatel jednotky obývá byt na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem bytu nebo domu. Práva nájemníka jsou ošetřena v občanském zákoníku [§ 685 a násl. občanského zákoníku], která do jisté míry znemožňují fungování trhu s byty. Brání tak pronajímateli v okamžitém ukončení nájmu a to i v případě vážných porušení povinností nájemce.
Speciální kategorií nájemních bytů jsou pak tzv. byty služební či podnikové. Jedná se o byty určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů, v nichž se tyto byty nacházejí. Například školnické byty ve školách, různé drážní byty u železničních objektů apod. Dalším typem služebních či podnikových bytů jsou byty, které zaměstnavatel pronajímá svým zaměstnancům (včetně bytů policejních sborů a jiných ozbrojených složek). Nájem ve všech služebních a podnikových bytech je vázán na výkon práce pro pronajímatele. Ukončení výkonu práce pro pronajímatele je tudíž důvodem k výpovědi ze služebního bytu. I zde je však třeba poznamenat, že pro pronajímatele je obvykle nesnadné propuštěného zaměstnance vystěhovat ze služebního bytu, neboť ten má dle ustanovení § 712 odst. 2 [§ 712 odst. 2 občanského zákoníku] ve spojení s § 711 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku[§ 711 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku] právo na náhradní byt.
Velice výjimečně se v praxi můžeme setkat ještě s poměrně nepraktickým vlastnickým modelem bytového bydlení, kterým je spoluvlastnictví k celému domu. Jde o to, že před účinností zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů[zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů], tj. před 1. květnem 1994, nebylo možno vymezit byt (bytovou jednotku) jako samostatnou věc, která mohla být předmětem vlastnictví. Proto došlo k některým unáhleným privatizacím domů, při nichž se celý dům stal spoluvlastnictvím svých jednotlivých nájemníků. Znamená to, že každý z takových spoluvlastníků má ideální spoluvlastnický podíl na celé budově, tedy včetně všech bytů, a není tedy vlastníkem konkrétního bytu. Kromě obtíží při sjednávání dohody o užívání jednotlivých bytů je zejména tento právní stav nevyhovující při převodech vlastnictví. Každý ze spoluvlastníků domu totiž při prodeji svého spoluvlastnického podílu musí povinně podle § 140 občanského zákoníku[§ 140 občanského zákoníku] nabídnout nejprve prodej svého podílu ostatním spoluvlastníkům domu – teprve po jejich odmítnutí může svůj podíl prodat třetí osobě. Pokud by některému ze spoluvlastníků nenabídl svůj podíl ke koupi, mohl by se tento domáhat neplatnosti prodeje třetí osobě pro porušení jeho předkupního práva.
Zdroj: Mgr. Tomáš Pelikán
