03.Financování stavby

Tím nejdůležitějším při plánování stavby nebo pořizováním nemovitosti budou bezesporu finanční možnosti nového majitele. Otázka financování by měla být vyřešena dávno před výběrem stavebního pozemku či dodání projektové dokumentace. Je potřeba si uvědomit, že se jedná o zásadní krok a zásah do rodinného rozpočtu v řádu minimálně jednoho milionu korun. Protože rodinný dům se pod milion korun postavit skoro nedá. Je několik možných cest jak financovat realizaci novostavby či rekonstrukce. První a tou nejjednodušší cestou jsou naše vlastní úspory, které pokryjí veškeré náklady spojené s realizací domu. Ale co dělat, když na to úspory nestačí?

V podstatě jsou dvě standardní možnosti jak potřebné finance na stavbu domu získat. První je hypotečním úvěrem, druhý je úvěr od stavební spořitelny. Existují ještě programy na podporu bydlení jako třeba Státní fond rozvoje bydlení, kde ale žadatel o půjčku musí splnit poměrně přísné podmínky.

Hypotéka

Hypoteční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Vždy musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jako zástava využívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, ručit lze i objektem jiným. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů: 1. účelová hypotéka, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti 2. neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka – úvěr lze použít na cokoli.

Definice hypotečního úvěru

Definici hypotečního úvěru najdeme v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3. Tato definice zní: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Hypoteční úvěr je poskytován na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu či modernizaci, její rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků nebo za účelem splácení dříve poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů, které byly použity k investicím do nemovitostí. Toto z něj činí úvěr vysoce účelový.

Jak jsme již výše uvedli, jako záloha bude bance sloužit nemovitost kupovaná nebo jiná. A právě zde se může naskytnout první potíž. Pro mnohé žadatele totiž často bývá nepřekonatelný problém „nedostatečné ručení“. Pokud žadatel nemůže ručit nemovitostí, ve které během stavby domu bydlí, a nemá k dispozici jinou nemovitost, kterou by ručil on sám nebo někdo z jeho blízkých, bude potřebovat poměrně vysokou hotovost už na začátku stavby. Může sice ručit i rozestavěnou stavbou, ale kromě pozemku musí mít i projekt, stavební povolení a musí začít s výstavbou. Protože podle nového katastrálního zákona, až když je vybudováno první nadzemní podlaží, může se rozestavěná stavba napsat na list vlastnictví. A teprve po zapsání stavby na list vlastnictví poskytne banka hypoteční úvěr.

Dokumenty potřebné k žádosti o hypoteční úvěr:

• Potvrzení o výši příjmu
• Kopie katastrální mapy pozemku
• Nabývací titul k nemovitosti původního vlastníka 
• Kupní smlouva popřípadě smlouva o smlouvě budoucí kupní 
• Doklady prokazující způsob profinancování investičního záměru (tj. doklady o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a výší požadovaného úvěru)

Na co si dát pozor

Fixace – Jeden z parametrů hypotečního úvěru, jehož volba je na klientovi, je tzv. fixace, tedy období, po které banka garantuje úrokovou sazbu. Při výběru fixace musí žadatel myslet na to, že sice bude mít po vybrané období stejnou výši splátky, avšak jakékoli mimořádné splátky úvěru před koncem fixace se mu prodraží. Tím si totiž drží banky své klienty u sebe, aby nepřebíhali ke konkurenci s výhodnějšími podmínkami. Tyto splátky totiž banky často vysoce zpoplatňují.

Pojištění – Banky požadují, aby zastavená nemovitost byla pojištěna proti živelním rizikům. Sjednaná pojistná částka odpovídá minimálně výši poskytnutého hypotečního úvěru.

Úvěrová smlouva – Tato smlouva přesně určuje závazek klienta vůči bance. Je alarmující, jaké množství žadatelů podepíše tak podstatný dokument, aniž by si jej přečetli. Ukážeme vám minimálně tři důvody, proč si pročíst úvěrovou smlouvu před jejím podpisem a věnovat pozornost obchodním podmínkám.

• I v bankách jsou jen lidé, kteří dělají chyby.
• Banky uvádějí množství podmínek do smlouvy jako takzvané podmínky čerpání úvěru. V praxi to znamená, že žadatel své peníze nedostane, dokud nesplní další podmínky.
• Ověření, zda parametry uvedené ve smlouvě jsou ty, o které žadatel žádal a na kterých se s bankou domluvil. Po podpisu smlouvy je komplikované s tím cokoli udělat.

Profil hypotečního úvěru

Výše úvěru: nejnižší čerpání je u většiny bank 100.000 Kč, maximální čerpání není omezeno. Doba splatnosti: 4 až 30 let.

Úroková sazba:

• fixovaná na 5 let
• fixovaná na 10 let
• fixovaná na 15 let
• pohyblivá

Účel použití:

• pořízení nemovitosti
• výstavba nemovitosti
• rekonstrukce, modernizace, údržba nemovitosti (změna dokončené stavby)
• splacení dříve poskytnutého úvěru, použitých na investici do nemovitosti, která není hypotečním úvěrem

Stavební spoření

Stavební spoření je kombinací výhodného spoření, levného úvěru a bezpečných vkladů, neboť všechny spořitelny jsou ze zákona pojištěny. Ve srovnání s jinými spořícími produkty jsou úrokové sazby z vkladů vyšší a při započítání příspěvků od státu je výnosová míra velmi výhodná při téměř nulovému riziku. Stavební spořitelny nabízejí často velmi příznivé úvěry ze stavebního spoření a cesta k jejich získání není tak obtížná, jako je tomu u běžných bankovních hypoték.

Je tedy důležité nejprve si při výběhu stavební spořitelny vyjasnit, co od stavebního spoření očekáváme nyní a jaké máme plány do budoucna. Jestli je cílem peníze pouze spořit s vědomím, že se v budoucnu mohou hodit nebo už se plánuje pořízení vlastního bydlení.

Každá stavební spořitelna má svůj hodnotící řád, pomocí kterého přičítá svému klientovi body za vklady a státní prémii. Až když dosáhne určeného hodnotícího čísla, nezbytného pro získání řádného stavebního úvěru, může žadatel začít čerpat. Nicméně spořit si dva roky většinou nestačí. V tu chvíli totiž není hodnotící číslo dostatečně vysoké.

Výhody stavebního spoření:

• Úročení vkladu 1-4% p.a. po celou dobu spoření.
• Úspory jsou ze zákona pojištěny.
• Spoření není omezeno věkem, každý člen rodiny může spořit a získat státní podporu.
• Úvěr ze stavebního spoření je poskytován s pevnou úrokovou sazbou 3 – 6 % p.a.
• Možnost využití překlenovacího úvěru.
• Při čerpání úvěru stavebního spoření a překlenovacího úvěru je možné odepsat zaplacené úroky ze základu daně z příjmu.
•  Pokud nedojde k čerpání úvěru v šesti letech spoření, může klient použít uspořenou částku na cokoli a případně získat i úrokové zvýhodnění.

Nevýhody stavebního spoření:

• Minimální doba trvání stavebního spoření (šesti let), pokud chce klient pouze spořit a naspořené prostředky použít na cokoli.
• Při ukončení stavebního spoření bez čerpání úvěru do pěti/šesti let od uzavření smlouvy ztráta záloh státní podpory.
• Relativně vysoké úroky u překlenovacích úvěrů.  

(Zdroj:KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody; penize.cz, České stavební spořitelny, Banky ČR; foto: http://commons.wikimedia.org)